日本人為什麼不炒樓?

日本人並非生來就討厭投機,之所以對房地產投資變得如此謹慎,是因為上世紀80年代的經濟泡沫使他們飽受其害,就算好了傷疤也不敢忘了痛。此後經濟泡沫破裂,打工階層的收入增長停滯,少子化和老齡化進程加速等經濟環境的變化也不容忽視。
從日本的經驗和教訓來看,只有經歷過市場的洗禮,消費者或投資才會變得聰明和理智。經歷了上世紀80年代史上最大的經濟泡沫和之後長期經濟低迷的日本人,對房地產投資都十分謹慎,所以對香港和中國的房地產市場也會走漏眼。另外,和香港人和台灣人相比,日本人並沒有那麼強烈的購房欲望,他們會根據收入情況和生活方式選擇租房還是買房,住在市中心還是郊區,所以通常不會談論別人的住房情況,相反,大家還會同情那些貸款買房的人。這與香港和台北人熱衷談論誰買了樓,誰的房子升值了形成鮮明對比。
  
還有一點就是,大多日本人不把住宅當成投資對象,而是當作一大件耐用消費品。論公寓的面積和豪華程度,東京遠不及香港和上海。不過,論品質和使用舒適程度,香港和上海的高級公寓就不那麼盡如人意了。香港的所謂高級住宅,樓上鄰居的動靜聽得一清二楚,其隔音效果比日本的Love Hotel還差,使我始終難以接受這就是所謂的豪宅。
東京既無紐約的實力優勢,也無香港倚靠大陸之得天獨厚的地理優勢。要想成為國際金融中心,吸引海外資金投資日本,只能依靠自身實力。但是上世紀80年代底大泡沫崩潰之後,樹倒猴猻散,外資紛紛撤離東京。泡沫崩潰對日本最大的打擊是讓投資家對未來失去信心,完全失去慾望。股票或房地産稍微漲一點,泡沫來臨等警鐘立刻長鳴,誰都不願意承擔風險。沒有風險當然也就談不上什麼回報。
你在東京難以相信地産商推出一個新樓盤竟然可以成為經濟類報紙的頭條新聞。在東京,大家似乎非常忌諱談賺錢,很多日本人對蝗蟲國的理財商品氾濫成災感到吃驚,但是團長Andie的台灣朋友對即使利息降到零,大多數日本人還是把錢放在銀行感到不可思議。這也難怪所向披靡的歐美金融大鱷在東京無所作為,因為各種以防範金融危機重來的規章制度嚴重限制了金融創新和競爭。
1988-92年時,日經平均指數大概在22000點左右,「安倍經濟學」雖然掀起日本股熱,到現在還沒有恢復到這個水平。跌倒了還能爬起來也應該是作為國際金融中心的條件之一。2020年東京奧運會是成為全球中心的最後一次機會。但是請記住所謂中心不是能夠用政策打造出來了,也不是過了這個村就沒有下一個店,只要能夠讓慾望無止境的投資家有機會持續獲利資金自然會聚集東京的。看看美國和香港股市,35年一個泡沫,大跌之後下一個新泡沫一定超過上一個。
在座諸位,我知道買樓很難,我可以告訴大家,我做生意這麼多年裡,看到很多同事好不容易買一個小房子,然後裝修,他們都成了裝修專家,瓷磚專家,屎坑馬桶專家,為什麼呢?因為這是他的房子,他每天花很多時間在網上搜索,每天到洛克道上海街和賣建材的人鬥智,只要拿出裝修自己家的精神,一個外行能夠成為瓷磚專家、浴缸專家,沒有理由不成為一個炒樓投資專家。

我們這些港燦,一直以為目黑區,六本木才是日本人的投資首選。錯,白金高輪才是許多日本投資者的至愛。Jimmy沈大師太太是日本大美人,她在房地產公司及投資銀行做過,佢話要選優質的才易租易賣,日本打工仔唔興買屋。

團長Andie也花很多時間看房,去日本的論壇看用戶評論,花很長時間研究這件貨,每件貨都是要嘔心瀝血,有時候感覺做一個像一個媽媽十月懷胎生一個孩子,就算你成功養育了三個孩子,第四個孩子不用十個月,三個月就生出來,可能嗎?還是要經歷十個月的痛苦的孕育過程,我覺得用心,對自己負責任,對自己的投資負責任,是一個投資者的基本前提。

 

東京深度睇樓團

本日本睇樓團的優勢
1.      Andie當團長,我負責執頭執尾
2.      預先排除不適合投資的貨,只篩選優質房源,讓大家可以有效率地執到自己心水
3.      配合的地產中介經驗豐富,賣過幾百間日本房子,小到五百萬日元套房,大到三至四億商鋪店面,經驗豐富
4.      針對團員及同學所需作出合適的資產規劃建議
預計出團日
九月,日期確定會再各別通知

報名方式
待定,也可先為確保接待規格,團員素質及隱密性,RSVP,一團限制20人,非誠勿擾。請電郵閣下資料到以下郵箱:jimmymastina@gmail.com,以便留位。
團長簡介

團長Andie,台灣姑娘,旅居過美國以及歐洲,擅長國際物業投資,對當地房市亦有深入了解,在多國都有房產。特別擅長投資日本房產,熟悉東京23 ,對房產優劣可以快速判斷,提供客觀分析。

Logistics Management Course (物流管理課程)

An Industrial Perspective in Logistics Management. How Logistics Management can be a Tool for Overall Cost Reduction

3054 students enrolled

This course on Logistics helps in understanding the basics of logistics, how it could be managed in an organization, design of logistical system in an organization, measuring performance of logistics operation within an organization and how to reduce cost associated with logistics within an organization. Ideal for students, professional executives, business organizations, professionals working in logistics domain and any one interested in learning logistic management. At the completion of this course, a participant will have a detailed knowledge of various kinds of distribution system, cost associated with logistics operation, strategies to reduce this cost, when to make and when to buy, etc.

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What’s So Great About Project Management?

OK, so you’ve heard of project management. But what’s so great about it? Greg Balestrero (Strategic Advisor on Corporate Consciousness, Leadership & Sustainability, IIL) shares some of project management’s key concepts, how it’s used, and why it should matter to you.

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星巴克 (Starbucks) SWOT分析案例

SWOT分析模型簡介

SWOT分析法(也稱TOWS分析法、道斯矩陣)即態勢分析法,20世紀80年代初由美國舊金山大學的管理學教授韋里克提出,經常被用於企業戰略制定、競爭對手分析等場合。

在現在的戰略規劃報告里,SWOT分析應該算是一個眾所周知的工具。來自於麥肯錫咨詢公司的SWOT分析,包括分析企業的優勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)、機會(Opportunities)和威脅(Threats)。因此,SWOT分析實際上是將對企業內外部條件各方面內容進行綜合和概括,進而分析組織的優劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。

通過SWOT分析,可以幫助企業把資源和行動聚集在自己的強項和有最多機會的地方;並讓企業的戰略變得明朗。

Starbucks SWOT分析案例

  • 優勢-星巴克集團的盈利能力很強,2004年的收入超過6億美元。
  • 劣勢-星巴克以產品的不斷改良與創新而聞名。(譯者註:可以理解為產品線的不穩定)
  • 機會-新產品與服務的推出,例如在展會銷售咖啡。
  • 威脅-咖啡和奶製品成本的上升。

Starbucks SWOT分析原文[2]

Strengths(優勢)
  • Starbucks Corporation is a very profitable organization, earning in excess of $600 million in 2004.The company generated revenue of more than $5000 million in the same year.
  • 星巴克公司是一個盈利能力很強的組織,它在2004年盈利超過六億美元.同年該公司所產生的收入超過五十億美元。
  • It is a global coffee brand built upon a reputation for fine products and services.
  • 通過提供聲譽良好的產品和服務,它已經成長為一個全球性的咖啡品牌。 It has almost 9000 cafe shop in almost 40 countries.他在全世界的40個主要國家已經有了大約9000個咖啡店。
  • Starbucks was one of the Fortune Top 100 Companies to Work For in 2005.
  • 2005年星巴克被評為《財富》最佳雇主100強公司之一。 The company is a respected employer that values its workforce.星巴克重視員工,被認為是一個值得尊敬的雇主。
  • The organization has strong ethical values and an ethical mission statement as follow, ‘Starbucks is committed to a role of environmental leadership in all facets of our business.
  • ‘該組織具有很強的道德價值觀念和道德使命, ‘星巴克致力於做行業的佼佼者。
Weaknesses(劣勢)
  • Starbucks has a reputation for new product development and creativity.
  • 星巴克在新產品開發和創造享有聲譽。
  • However, they remain vulnerable to the possibility that their innovation may falter over time.
  • 然而,隨著時間的推移,他們創新仍有容易受到動搖可能。
  • The organization has a strong presence in the United States of America with more than three quarters of their cafe shop located in the home market.
  • 它對於美國市場的依存度過高,超過四分三的咖啡店都開在國內市場。
  • It is often argued that they need to look for a portfolio of countries, in order to spread business risk.
  • 有人認為他們需要投資於不同的國家(國家組合),以用來分散經營風險。
  • The organization is dependant on a main competitive advantage, the retail of coffee.
  • 該組織依賴於一個主要的競爭優勢,即零售咖啡。
  • This could make them slow to diversify into other sectors should the need arise.
  • 這可能使它們在進入其他相關領域的時候行動緩慢。
Opportunities(機會)
  • Starbucks are very good at taking advantage of opportunties.
  • 星巴克非常善於利用機遇。
  • In 2004 the company created a CD-burning service in their Santa Monica (California USA) cafe with Hewlett Packard, where customers create their own music CD.
  • 在2004年公司和惠普共同創建了CD刻錄服務,在聖莫尼卡(美國加州)咖啡館,顧客可以製作他們自己的音樂CD 。
  • New products and services that can be retailed in their cafe shop, such as low price products.
  • 在它的咖啡店裡提供新的產品和服務,如平價產品。
  • The company has the opportunity to expand its global operations.
  • 該公司有機會擴大其全球業務。
  • New markets for coffee such as India and the Pacific Rim nations are beginning to emerge.
  • 新的咖啡市場,如印度和太平洋地區的國家都開始出現。
  • Co-branding with other manufacturers of food and drink, and brand franchising to manufacturers of other goods and services both have potential.
  • 為共同品牌與其他廠商的食物和飲料,和品牌特許經營權的製造商的其他商品和服務都具有的潛力。
Threats(威脅)
  • Who knows if the market for coffee will grow and stay in favour with customers, or whether another type of beverage or leisure activity will replace coffee in the future?
  • 誰知道在未來,咖啡市場會增長並且保有客戶,還是會出現新品種飲料或休閑活動從而取代咖啡?
  • Starbucks are exposed to rises in the cost of coffee and dairy products.
  • 星巴克面對著咖啡原料和乳製品成本上升的局面。
  • Since its conception in Pike Place Market, Seattle in 1971, Starbucks’ success has lead to the market entry of many competitors and copy cat brands that pose potential threats.
  • 由於其概念被市場認可,在1971年西雅圖,星巴克的成功吸引許多競爭對手紛紛進入市場或複製品牌,從而構成潛在威脅。

‘Starbucks’ mission statement is ‘Establish Starbucks as the premier purveyor of the finest coffee in the world while maintaining our uncompromising principles while we grow.’ The following six guiding principles will help us measure the appropriateness of our decisions’ more?

‘星巴克’使命是建立星巴克為世界上最優秀的咖啡,同時保持我們成長的原則。 ‘以下六個指導原則將幫助我們的措施是否恰當,我們的決定’呢? Then go back to Starbucks.然後回到星巴克。

Disclaimer: This case study has been compiled from information freely available from public sources.

免責聲明:本案例研究是從公開的免費信息源編製而成。

It is merely intended to be used for educational purposes only.

它僅僅是打算用於教育目的。